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新規后,父母將房子過戶給子女,「生前」和「逝后」的差別太大了
2023/09/16

隨著年齡的增長,父母總有一天會離我們而去,他們留下的房產也會成為子女的財產。那麼,父母應該在什麼時候把房子轉給子女呢?

是在「生前」還是「逝后」呢?根據最新實施的民法典的規定, 這兩種繼承方式有很大的不同,看了下面的分析,你就會知道該如何選擇了。

一、若是「生前」過戶,那麼「不免費」

如果父母想在生前將房子過戶給子女,那麼他們需要注意的是, 這種方式并不是免費的,而是要繳納一定的稅費。具體來說,有兩種形式可以選擇 :贈送形式和買賣形式。

1、過戶,以「贈送形式」需納稅

如果父母將房子無償贈與給子女,那麼他們可以享受個人所得稅和契稅的免征政策12。但是,這并不意味著他們就不用繳納任何稅費了。

因為根據相關規定,無償贈與房產仍然需要繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加等附加稅。

這些附加稅的稅率一般為7%左右,也就是說: 如果父母將一套價值100萬元的房子贈與給子女,他們需要繳納7萬元左右的附加稅。

2、過戶,以「買賣形式」更劃算

如果父母將房子以低于市場價的價格賣給子女,那麼他們可以享受個人所得稅和契稅的優惠政策。

具體來說,如果父母賣出的房屋是家庭唯一住宅且購買時間超過5年(即常說的「滿五唯一」),那麼他們可以免交個人所得稅;如果不滿足上述條件,那麼他們可以選擇按照兩次交易差額的20%或者按照房款的1%(非普通住宅按2%)繳納個人所得稅。

契稅方面:

如果子女購買的房屋是首次購買面積不足90平米的普通住宅,那麼他們只需繳納交易總額的1%;如果是首次購買面積超過90平米的普通住宅,那麼他們只需繳納交易總額的1.

5%; 如果不滿足以上情況,那麼他們需要繳納交易總額的3%。

此外,父母和子女還需要分別繳納交易手續費、登記費、評估費等其他費用。

以一個簡單的例子來說明,假設父母將一套市場價值100萬元、自己購買價值50萬元的房子,以10萬元的價格賣給子女,那麼他們需要繳納的稅費如下:

父母方面:

個人所得稅:(100-50)×20%=10萬元或100×1%=1萬元,選擇后者更劃算,即繳納1萬元。交易手續費:100×3元/平方公尺=300元(假設房屋面積為100平方公尺)印花稅:100×0.05%=0.05萬元合計:1.35萬元

子女方面:

契稅:10×1.5%=0.15萬元(假設子女是首次購買面積超過90平米的普通住宅)交易手續費:10×3元/平方公尺=0.03萬元登記費:80元/件=0.0008萬元評估費:10×0.1%=0.01萬元合計:0.19萬元總計:1.54萬元

從上面的例子可以看出,如果父母將房子以買賣形式過戶給子女,他們需要繳納的稅費遠低于贈送形式。

因此,從節省稅費的角度來看,買賣形式更劃算。

二、若是「逝后」過戶,更加人性化

如果父母沒有在生前將房子過戶給子女,那麼他們去世后,子女就可以按照法定繼承或者遺囑繼承的方式來繼承房產。這種方式相比生前過戶,更加人性化和靈活。

1、法定繼承,免征稅費

如果父母沒有留下遺囑,那麼他們的房產就按照法定繼承的規則來分配。根據民法典的規定,法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等,他們按照一定的順序和份額來繼承遺產。

法定繼承人繼承房產時,不需要繳納個人所得稅和契稅,這樣一來,就可以避免生前過戶時可能產生的高額稅費。

2、遺囑繼承,尊重意愿

如果父母留下了遺囑,那麼他們的房產就按照遺囑的內容來分配。根據民法典的規定,被繼承人可以自由決定遺囑繼承人和繼承份額,也可以將房產贈與給非法定繼承人或者其他組織。

遺囑繼承人繼承房產時,也不需要繳納個人所得稅和契稅,這樣一來,就可以尊重被繼承人的意愿和選擇。

寫在最后

從上面的分析可以看出,「生前」和「逝后」兩種過戶方式各有利弊。因此,我們在選擇房產繼承方式時,要綜合考慮父母的意愿、子女的需求、稅費的負擔和法律的保障,做出最合適的決定。

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