隨著年齡的增長，父母總有一天會離我們而去，他們留下的房產也會成為子女的財產。那麼，父母應該在什麼時候把房子轉給子女呢？
是在「生前」還是「逝后」呢？根據最新實施的民法典的規定，這兩種繼承方式有很大的不同，看了下面的分析，你就會知道該如何選擇了。
如果父母想在生前將房子過戶給子女，那麼他們需要注意的是，這種方式并不是免費的，而是要繳納一定的稅費。具體來說，有兩種形式可以選擇：贈送形式和買賣形式。
1、過戶，以「贈送形式」需納稅
如果父母將房子無償贈與給子女，那麼他們可以享受個人所得稅和契稅的免征政策12。但是，這并不意味著他們就不用繳納任何稅費了。
因為根據相關規定，無償贈與房產仍然需要繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加等附加稅。
這些附加稅的稅率一般為7%左右，也就是說：如果父母將一套價值100萬元的房子贈與給子女，他們需要繳納7萬元左右的附加稅。
2、過戶，以「買賣形式」更劃算
如果父母將房子以低于市場價的價格賣給子女，那麼他們可以享受個人所得稅和契稅的優惠政策。
具體來說，如果父母賣出的房屋是家庭唯一住宅且購買時間超過5年（即常說的「滿五唯一」），那麼他們可以免交個人所得稅；如果不滿足上述條件，那麼他們可以選擇按照兩次交易差額的20%或者按照房款的1%（非普通住宅按2%）繳納個人所得稅。
契稅方面：
如果子女購買的房屋是首次購買面積不足90平米的普通住宅，那麼他們只需繳納交易總額的1%；如果是首次購買面積超過90平米的普通住宅，那麼他們只需繳納交易總額的1.
5%；如果不滿足以上情況，那麼他們需要繳納交易總額的3%。
此外，父母和子女還需要分別繳納交易手續費、登記費、評估費等其他費用。
以一個簡單的例子來說明，假設父母將一套市場價值100萬元、自己購買價值50萬元的房子，以10萬元的價格賣給子女，那麼他們需要繳納的稅費如下：
父母方面：
個人所得稅：（100-50）×20%=10萬元或100×1%=1萬元，選擇后者更劃算，即繳納1萬元。交易手續費：100×3元/平方公尺=300元（假設房屋面積為100平方公尺）印花稅：100×0.05%=0.05萬元合計：1.35萬元
子女方面：
契稅：10×1.5%=0.15萬元（假設子女是首次購買面積超過90平米的普通住宅）交易手續費：10×3元/平方公尺=0.03萬元登記費：80元/件=0.0008萬元評估費：10×0.1%=0.01萬元合計：0.19萬元總計：1.54萬元
從上面的例子可以看出，如果父母將房子以買賣形式過戶給子女，他們需要繳納的稅費遠低于贈送形式。
因此，從節省稅費的角度來看，買賣形式更劃算。
如果父母沒有在生前將房子過戶給子女，那麼他們去世后，子女就可以按照法定繼承或者遺囑繼承的方式來繼承房產。這種方式相比生前過戶，更加人性化和靈活。
1、法定繼承，免征稅費
如果父母沒有留下遺囑，那麼他們的房產就按照法定繼承的規則來分配。根據民法典的規定，法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等，他們按照一定的順序和份額來繼承遺產。
法定繼承人繼承房產時，不需要繳納個人所得稅和契稅，這樣一來，就可以避免生前過戶時可能產生的高額稅費。
2、遺囑繼承，尊重意愿
如果父母留下了遺囑，那麼他們的房產就按照遺囑的內容來分配。根據民法典的規定，被繼承人可以自由決定遺囑繼承人和繼承份額，也可以將房產贈與給非法定繼承人或者其他組織。
遺囑繼承人繼承房產時，也不需要繳納個人所得稅和契稅，這樣一來，就可以尊重被繼承人的意愿和選擇。
從上面的分析可以看出，「生前」和「逝后」兩種過戶方式各有利弊。因此，我們在選擇房產繼承方式時，要綜合考慮父母的意愿、子女的需求、稅費的負擔和法律的保障，做出最合適的決定。
